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1. 물건 개요
- 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 2068-6
- 물건 종류: 대지(토지만 매각)
- 토지면적: 846.1765㎡(약 255.97평, 전체 959㎡ 중 지분 매각)
- 감정가: 834,330,000원 (평당 약 3,259,000원)
- 최저매각가격: 98,158,000원 (감정가 대비 12%, 7차 경매)
- 매각기일: 2025년 4월 15일
- 용도지역: 계획관리지역, 자연취락지구, 공장설립제한지역
- 특이사항: 매각 제외 건물 9개 존재
2. 권리 분석
- 강제경매(공유물분할을 위한 경매)로 진행 중
- 지분매각 물건으로 소유자는 홍** 외 5명
- 법적 제한사항: 공유자 우선매수신고 제한 있음
- 주택, 창고 등 총 9개 제시외건물이 매각 제외됨
- 임차인 현황: 고**(1985년 전입), 홍**(2000년대 전입자) 등 장기 거주자 존재
2. 권리 분석
- 매각에서 제외된 제시외 건물 존재
- 토지 소유권과 제시외 건물 간 소유자 일치 여부 및 건축 시기 추가 확인 필요
- 법적 분쟁 가능성 존재 (토지와 건물 분리 소유 시 분쟁 심화 가능)
3. 배당 분석
- 채권총액 약 3,700만원(제주신용보증재단 외)
- 최저매각가격(98,158,000원)으로 낙찰 시 배당 문제 발생 가능성 낮음
- 최종 낙찰가에 따라 실질적 배당금액 결정될 것으로 예상
4. 낙찰 위험 분석
- 토지와 건물의 소유관계 명확하지 않아 추후 법적 다툼 가능성 존재
- 제시외 건물에 대한 사용 제한과 점유자 퇴거 문제 발생할 가능성 존재
- 공유자 간 우선매수권 행사로 낙찰 실패 가능성 있음
5. 물건 위치 및 환경 분석
- 서귀포시 안덕면 서광리 소재, "서광서리복지회관" 인근 주거지 위치
- 주변 환경: 자연취락지구, 농촌 주거지역 특성 보유
- 접근성: 폭 4m 콘크리트 포장도로와 접함. 접근성 보통
- 현황: 등고 평탄한 부정형 토지로 주거용 건부지 상태
5. 사용 계획 및 투자 분석
- 평당 약 38만원의 최저가 수준으로 가격적 매력은 높으나, 법적 불확실성 주의 필요
- 단기 투자보다는 중장기적 시세 차익이나 개인별 공동투자 등 공유물분할 후 재투자 전략이 유리
- 별도의 건물 철거 및 점유자 협의가 필수적이므로 관련 비용 및 시간 소요 고려 필요
결론
투자 시 법적 문제 해소 및 점유자 협의 방안에 대한 명확한 계획 마련이 필수적입니다. 낮은 가격 매입 기회 존재하나 리스크 요인 관리 필요.
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