2023타경31435 | 제주 애월 오피스텔 경매 분석 보고서

1. 물건 개요

• 사건번호: 2023타경31435

• 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리 117-1 외 1필지, 제주모닝시티 3층 315호

• 감정가: 111,000,000원

• 대지권: 8.99㎡ (2.72평)

• 건물면적: 24.671㎡ (7.46평)

• 건물구조: 철근콘크리트구조 오피스텔

• 사용승인일: 2018.07.30

• 층수: 7층 건물 중 3층

 

사진 출처 : 옥션원

제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀1리에 위치한 제주모닝시티 오피스텔 전경

본 건물은 지상 7층 규모의 복합건물로, 1~2층은 상가, 3층 이상은 오피스텔로 구성되어 있음.

 

 

2. 권리 분석

순위	권리종류	권리자	채권금액	소멸 여부
1	소유권 이전	김**	거래가액: 137,722,300원	-
2	근저당권	신**	160,000,000원	말소
3	압류	제주특별자치도 (제주시장)	-	말소
4	주택임차권	장**	100,000,000원	존속
5	압류	국(인천세무서장)	-	말소
6	강제경매	장**	청구금액: 101,762,295원	진행 중

 

✅ 분석 요점

• 임차인 장설아가 주택임차권 등기를 한 상태이며, 보증금 1억 원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음.

• 말소기준권리(2021.04.21. 근저당권)가 존재하나 경매로 소멸될 예정.

 

 

3. 배당 분석

• 배당요구종기일: 2024.03.18

 

• 채권액 합계: 260,000,000원

 

• 배당순위 예상

1. 경매비용

2. 장설아 (주택임차권)

3. 신용대 (근저당권자)

4. 국세 및 지방세 체납분

 

✅ 분석 요점

• 최저매각가(18,656,000원) 기준으로는 배당 가능성이 낮음.

• 낙찰 시 주택임차권 보증금 1억 원을 인수할 가능성 고려 필수.

 

 

4. 낙찰 위험 분석

✅ 위험 요소

 

1. 임차인 대항력 존재

• 장설아가 전입 및 확정일자를 받아 매수인에게 대항 가능.

• 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수.

 

2. 낮은 매각율

• 1차 1.1억 원 → 6차 1,865만 원으로 유찰 거듭.

• 비슷한 오피스텔 최근 매각가 (8~14백만 원 수준) 참고 필요.

 

3. 권리 관계 복잡성

• 강제경매 개시 결정이 임차인의 보증금 반환소송 판결 결과임.

 

 

5. 물건 위치 및 환경 분석

• 위치

하귀일초등학교 북측, 단독주택 및 근린생활시설 밀집 지역.

 

• 교통

차량 접근 가능, 버스 노선 및 지방도 위치해 교통 무난.

 

• 토지형태

사다리형 평지, 북서·북동·남동측 아스콘 포장도로 접함.

 

• 건물 개요

대지면적: 1,947.2㎡

연면적: 10,939.57㎡

용적률: 395.54%

주차: 168대 가능

개별난방 (도시가스)

 

✅ 장점

• 교통 편리

• 생활 편의시설 밀집

• 오피스텔 단지로 투자 및 거주 수요 존재

 

✅ 단점

• 지속적 유찰, 가격 하락 가능성

• 인수할 임차보증금 부담

 

 

6. 사용 계획 및 투자 분석

항목	내용
투자 목적	실거주 vs. 임대
예상 매각가	약 2,000만 원 수준 예상
임대 가능성	월세 30~40만 원 예상
수익률	연 15% 이상 가능 (낙찰가 기준)

 

✅ 투자 시 고려 사항

 

1. 장설아의 보증금 문제 해결 필수

• 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액 부담

• 협의를 통한 임차보증금 조정 필요

 

2. 낙찰가 조정 필수

• 2,000만 원 이하로 낙찰 시 수익성 확보 가능

 

3. 전세 vs. 월세 전략

• 전세: 보증금 6천만 원 이상 설정 시 안정적

• 월세: 보증금 500만 원 + 월 35만 원 수준 가능

 

 

 

📢 결론 및 추천 전략

 

✅ 낙찰 추천 조건

• 낙찰가 2,000만 원 이하에서 접근

• 임차인 장설아와 사전 협의 필수

• 매각 허가 후 임차권 변제 여부 반드시 확인

 

⚠️ 주의할 점

• 주택임차권 보증금 인수 가능성 검토 필수

• 낮은 매각가에도 불구하고 장기 공실 위험 고려