2023타경9100(1) | 제주 조천읍 와흘리 임야 경매 분석 보고서

제주 조천읍 와흘리 임야 경매 분석 보고서 ✨

 

📌 경매 물건 기본 정보

• 사건번호: 2023타경9100(1)

• 법원: 제주지방법원 본원 2계

• 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 산17-1 외 2필지

• 물건종별: 임야

• 토지면적: 총 11,000㎡ (약 3,327.5평)

• 감정가: 1,062,188,000원

• 최저입찰가(4차): 364,330,000원 (34% 수준)

• 매각기일: 2025년 4월 1일 (화) 오전 10시

• 소유자: (주)해드림 외 2명

• 채권자: 새남해농협

 

사진 출처 : 옥션원

 

사진 출처 : 옥션원

사진 출처 : 옥션원

사진 출처 : 옥션원

 

 

 

1️⃣ 권리 분석 🏛️

등기부 현황 및 권리관계

접수번호	등기 종류	권리자	금액	소멸 여부
갑4	소유권 이전	(주)해드림	-	-
을12	근저당권	새남해농협	2,160,000,000원	소멸
을13	지상권 (30년)	새남해농협	-	소멸
을14	근저당권	조**, 강**	520,000,000원	소멸
을15	근저당권	김**	400,000,000원	소멸
갑5	임의경매	김**	186,100,000원	소멸
갑6	강제경매	(주)에이치제이	615,000,000원	소멸
갑7	임의경매	새남해농협	1,847,252,217원	소멸
갑8	압류	제주세무서장	-	소멸

 

💡 분석

• 말소기준권리: 2022.07.04 설정된 새남해농협 근저당권(2,160,000,000원)

• 경매 진행으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소 예정

• 임차인 내역 없음 → 추가 인수할 임대차 관계 ❌

 

 

 

2️⃣ 배당 분석 💰

• 배당요구종기일: 2023.11.27

• 채권총액: 약 3,080,000,000원

• 경매 낙찰 시 배당 우선순위

1. 경매 비용

2. 국세 및 지방세 (압류 채권자: 제주세무서장)

3. 말소기준권리(새남해농협의 근저당권)

4. 후순위 근저당권자 및 기타 채권자 배당 여부

 

💡 분석

• 감정가 대비 최저가(364,330,000원)가 낮아 채권 변제율이 낮음

• 낙찰될 경우 근저당권자 배당이 부족하여 배당 변제율이 낮아질 가능성이 큼

 

 

 

3️⃣ 낙찰 위험 분석 ⚠️

🔹 지상권 문제

• 기존에 **새남해농협이 설정한 지상권(30년간)**이 있었으나, 경매로 소멸 예정

 

🔹 저감된 감정가

• 3차 유찰 후 최저가가 감정가 대비 34% 수준으로 하락

 

🔹 토지 이용 제한

• 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역

• 지하수자원특별관리구역으로 건축 행위 제한 가능성

 

🔹 진입로 문제

• 일부 토지가 맹지(도로 접근 불가) 상태

• 주변 도로와 연결 여부 사전 확인 필요

 

💡 결론

• 낙찰 후 개발 목적에 따라 지자체 허가 여부를 면밀히 검토할 필요 있음

• 도로 접근성 문제로 인해 활용도가 낮아질 가능성 있음

 

 

 

4️⃣ 물건 위치 및 환경 분석 🌿

📍 위치

• 제주 제주시 조천읍 와흘리 소재

 

🌲 주변 환경

• 임야 및 목장지대, ‘그린필드CC’ 동측 근거리 위치

 

🚗 접근성

• 지방도 주변 → 차량 접근 가능

• 근거리에 버스정류장 및 번영로 위치 → 대중교통 접근성 무난

• 일부 필지는 도로에 접하나, 산17-1 필지는 맹지 상태

 

💡 분석

• 자연환경이 우수하나 개발 제한이 많음

• 맹지로 인한 활용도 저하 가능성 고려 필요

 

 

 

5️⃣ 사용 계획 및 투자 분석 📈

활용 방안

🏡 전원주택 부지

• 일부 필지는 도로 접근 가능 → 개발 허가 여부 확인 후 전원주택 용도 가능성 검토

 

🌿 자연휴양림 or 캠핑장

• 제주 자연환경 활용 가능 → 관련 법규 검토 필수

 

📉 장기 보유 투자

• 현재 최저가가 감정가 대비 34% 수준으로 낮아 장기 보유 후 가치 상승 기대 가능

 

🐎 목장 용지 활용

• 주변 지역 특성을 고려하여 목장 용도로 활용 가능

 

💡 투자 적합도

✔️ 장기 투자 ✅

✔️ 자연 친화적 사업 (캠핑장, 목장 등) 희망자 ✅

❌ 즉시 개발 목적 투자자 (건축 제한 요소 多)

 

 

 

🏁 결론 및 추천

✨ 낙찰 최저가가 매우 낮아 매력적이나, 개발 목적이라면 신중한 접근 필요

✨ 지적공부상 맹지가 있어 활용도 제한될 가능성

✨ 장기 보유 시 가치 상승 가능성이 있음

✨ 임차인 없음 → 추가 부담 X

✨ 개발 제한이 많아 건축 계획이 있다면 반드시 사전 검토 필수

 

🎯 추천 투자자 유형

✅ 장기 투자자

✅ 자연 친화적 사업 (캠핑장, 목장 등) 희망자

❌ 즉시 개발 목적 투자자 (건축 제한 요소 多)