2024타경1028 | 제주시 노형동 부영아파트 경매 분석 보고서

부영아파트 506동 2층 경매 분석 보고서 🏠

 

안녕하세요.

오늘은 제주 제주시 노형동에 위치한 부영아파트 506동 2층 202호 경매 물건에 대해 심도 있는 분석 보고서를 준비했습니다.

경매 기본 정보부터 권리 및 배당 분석, 낙찰 위험, 물건의 위치·환경 그리고 투자 계획까지 한눈에 파악할 수 있도록 구성하였습니다.

지금부터 자세한 내용을 확인해 보시기 바랍니다. 🔍

 

낙찰 결과 및 일정 

• 1차 경매 (2024.10.08)

첫 번째 경매에서는 기준가 696,000,000원으로 진행되었으나, 입찰이 성사되지 않아 유찰되었습니다. 이후 기준가가 487,200,000원으로 변경되었습니다.

 

• 2차 경매 (2025.03.18)

재조정된 기준가 487,200,000원으로 진행된 두 번째 경매에는 총 4명의 입찰자가 참여하였습니다. 최종 낙찰가는 552,141,000원으로 결정되었으며, 이는 감정가 대비 약 79.33%에 해당합니다.

👉 낙찰자: 박** 씨가 최종 낙찰자로 확정되었습니다.

 

• 매각 결정 기일 (2025.03.25)

경매 최종 낙찰 후, 법원의 매각 결정 기일은 2025년 3월 25일로 예정되어 있습니다. 이 날짜에 따라 최종 매각 절차가 확정될 예정입니다.

 

 

1. 기본 정보 📌

• 주소

• 제주특별자치도 제주시 과원북2길 12, 부영아파트 506동 2층 202호

 

• 물건종별

• 아파트 (35평형)

 

• 감정가

• 696,000,000원

 

• 경매 일정

• 1차 경매: 2024.10.08 (유찰), 재조정 후 2024.11.12 기준가 487,200,000원

• 2차 경매: 2025.03.18 (입찰 4명, 최종 매각가 552,141,000원, 매각률 79.33%)

 

• 매각결정기일

• 2025년 3월 25일

 

• 건물 및 대지 정보

• 건물면적: 84.951㎡ (25.7평) – 보증금(10%) 48,720,000원

• 대지권: 55.24㎡ (16.71평) – 최저가 487,200,000원

 

• 소유자 및 채무자

• 소유자: 김**

• 개시결정일: 2024.01.22 (채무자: 김** 외 1)

 

• 경매 방식

• 토지·건물 일괄매각

 

• 관련 사건

• 2024타경1028, 2024타경1035 (중복)

 

• 감정평가

• 가온감정평가 (2024.02.05 기준)

 

• 건물 관리

• 건설사: 주식회사 부영

• 총동수: 6개동, 총세대수: 384세대

• 사용승인일: 2001.06.29

• 최고/최저층: 12층

• 주차대수: 521대

• 난방: 개별난방 / 도시가스

 

 

 

2. 권리분석 📑

번호	권리종류	권리자	채권금액	비고 및 소멸 여부
(갑2)	소유권이전(매매)	김**	119,129,000원	–
(을6)	근저당	농협은행 (연북로지점)	132,000,000원	말소기준등기, 소멸
(을8)	근저당	농협은행	33,600,000원	소멸
(을9)	근저당	농협은행	198,000,000원	소멸
(을10)	근저당	농협은행	192,000,000원	소멸
(을11)	근저당	제민신협	90,000,000원	소멸
(갑9)	임의경매	농협은행 (제주여신관리단)	278,458,570원	2024타경1028, 소멸
(갑10)	임의경매	농협은행 (제주여신관리단)	162,542,283원	2024타경1035, 소멸
(갑11)	가압류	제주신용보증재단	47,500,000원	2024카단10724, 소멸
(갑12)	가압류	농협중앙회	85,077,539원	2024카단11093, 소멸
(갑13)	가압류	제주양돈축협	15,000,000원	2024카단11094, 소멸
(갑14)	가압류	제주은행	200,000,000원	2024카단11278, 소멸

 

• 총 채권액: 993,177,539원

• 분석 요약: 대부분의 저당권 및 관련 권리들은 소멸 처리가 되어 있으나, 경매 진행 시 채권액과 실제 매각가의 차이로 인한 배당 문제 및 잔여부담에 대해 주의가 필요합니다.

 

 

 

3. 배당 분석 💰

• 최종 매각가

• 552,141,000원 (감정가의 79.33%)

 

• 배당 대상 채권 총액

• 993,177,539원

→ 단순 산식으로 계산 시 매각가 대비 배당률은 약 55.6% 내외로 예상되며, 채권자들에게 지급될 배당금이 충분하지 않을 가능성이 큽니다.

 

• 포인트

• 경매 낙찰 후, 남은 채권액에 대해 일부 채권자들의 배당률이 낮아지거나 추가 절차가 발생할 수 있음

• 법원 경매 특성상 배당금 지급 구조를 사전에 면밀히 검토할 필요가 있음

 

 

 

4. 낙찰 위험 분석 ⚠️

• 법적 및 행정적 불확실성

• 소유자(채무자) 김**이 가족과 함께 전입되어 있으나, 실제 점유사용 여부는 불분명

• 일부 권리 사항은 소멸 처리되었으나, 잔여 부담에 대한 법적 분쟁 가능성 점검 필요

 

• 시장 반영

• 감정가 대비 79.33% 수준의 매각가는 시장의 불안 요인과 잔존 채권액 반영 결과로 볼 수 있음

 

• 투자 비용

• 권리 정리 및 법적 분쟁 발생 시 추가 비용 부담 가능성

• 배당 분석 결과, 채권자 배당률이 낮아 실제 부담 부담금 부담이 발생할 수 있음

 

 

 

5. 물건 위치 및 환경 분석 🌳

• 위치

• 제주 제주시 노형동 내 한라초등학교 서측 인근, 주위는 공동주택단지로 구성된 주택가

 

• 접근성

• 간선도로변 위치로 차량 출입이 용이하며, 북측 20m 폭의 도로 접함

• 주변 인프라 및 생활 편의시설이 잘 갖추어짐

 

• 건물 및 단지 환경

• 2001년에 사용승인된 부영 아파트 단지

• 총 6개동, 384세대로 구성되어 있으며, 관리소 운영 및 주차시설(521대) 등 체계적 관리

 

 

 

6. 사용 계획 및 투자 분석 📈

• 사용 계획

- 해당 물건은 주거용 아파트 단위로, 본인 거주 혹은 임대 수익 창출을 위한 투자 대상

- 주변 주택가 및 인프라를 고려할 때 거주 환경 및 재판매 가치가 높음

 

• 투자 분석

긍정적 요소

- 감정가 대비 상대적으로 낮은 낙찰가 (79.33%)

- 입지 및 단지 관리 상태가 우수하여 장기적 가치 상승 기대

주의점

- 경매 진행 시 채권액 대비 배당률 부족으로 인한 잔여부담 및 추가 비용 발생 가능성

- 법적 권리 정리 및 점유실태에 대한 추가 확인 필요

 

• 종합

- 투자자 입장에서는 가격 매력이 있으나, 권리 분석과 배당 구조에 따른 리스크를 충분히 검토한 후 투자 결정이 필요함

 

 

 

✨

이상으로 제주 부영아파트 506동 2층 경매 물건에 대한 종합 분석 보고서를 마칩니다.

본 보고서는 경매 참여 전 필수적으로 확인해야 할 법적, 재정적 요소와 물건의 투자 가치를 심도 있게 다루었으므로, 향후 투자 계획 수립 및 리스크 관리에 많은 도움이 되시길 바랍니다.

성공적인 투자와 행복한 미래를 기원합니다! 👍