2023타경7081 | 제주시 애월읍 유수암 14세대 단독주택 경매 분석

2023타경7081 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 2151-23 외 4필지, 비동외6개동

 

• 감정가: 1,708,067,500원

• 현재 최저매각가격: 287,075,000원 (6차 매각)

• 매각기일: 2025.03.18 (화) 오전 10시

• 소유자: 하이문주택개발(주)

• 채권자: (주)엑스포대부금융 외 1명

• 건물면적: 794.45㎡ (240.32평)

• 토지 매각 제외 🚩

 

🏠 1. 개별 건물 현황 및 분석

총 7개 동, 14개 세대가 각각 독립된 구조로 되어 있습니다. 모든 건물은 철근콘크리트조 + 경사지붕 형태로 내구성이 강하지만, 건축법상 사용승인 미완료 상태라 낙찰 후 행정 절차가 필요합니다.

건물명	층수	면적(㎡)	평수	감정가
제비동	1층	67.57㎡	20.44평	145,275,500원
	2층	45.46㎡	13.75평	97,739,000원
제씨동	1층	69.25㎡	20.95평	148,887,500원
	2층	44.86㎡	13.57평	96,449,000원
제디동	1층	69.25㎡	20.95평	148,887,500원
	2층	44.86㎡	13.57평	96,449,000원
제이동	1층	67.57㎡	20.44평	145,275,500원
	2층	45.46㎡	13.75평	97,739,000원
제프동	1층	67.57㎡	20.44평	145,275,500원
	2층	45.46㎡	13.75평	97,739,000원
제지동	1층	67.57㎡	20.44평	145,275,500원
	2층	45.46㎡	13.75평	97,739,000원
제이치동	1층	69.25㎡	20.95평	148,887,500원
	2층	44.86㎡	13.57평	96,449,000원

🔑 총계: 794.45㎡ (240.32평) → 총 감정가 1,708,067,500원

 

🏘️ 건물별 상태 및 활용 가능성

1. 제비동 & 제프동

• 특징: 평균적인 규모로 2세대 분리 운영 가능

• 활용 방안: 장기 임대 or 관광객 대상 숙소

 

2. 제씨동 & 제디동

• 특징: 상대적으로 넓어 가족 단위 임차인 선호

• 활용 방안: 펜션, 에어비앤비, 고급 단기 임대

 

3. 제이동 & 제지동

• 특징: 소형 주택으로 1~2인 가구 적합

• 활용 방안: 청년 임대주택, 장기 거주자 유치

 

4. 제이치동

• 특징: 독립성과 프라이버시 우수

• 활용 방안: 스튜디오, 공유 오피스, 작은 카페

 

 

 

📜 2. 권리분석

• 말소기준권리: 2022.05.27

• 근저당권: (주)엑스포대부금융 26억, 이** 3.24억, 조** 6.6억, 제주신협 9.6억 등

• 임차인 현황:

- 김** (보증금 6천만 원) → 우선배당 X

- 한** (보증금 1.3억 원) → 배당 순위 있음

• 유치권 신고: 일석에이치앤디(주) 외 다수 (공사비 17.8억) → 성립 여부 불분명 🚨

• 법정지상권: 성립 여부 불분명 (건축 시점 조사 필요)

 

🔎 핵심 포인트:

• 건물만 매각되는 물건으로, 토지 사용권 확보 여부가 중요합니다.

• 유치권 성립 여부와 법정지상권 문제를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

🚨 주의사항:

• 유치권 소송 가능성 → 현장 조사 및 공사 내역 확인 필수

• 토지 사용권 확보 → 낙찰 후 토지 소유주 협상 필요

 

 

 

💰 3. 배당 분석

• 총 채권액: 51.22억 원

• 최우선변제 가능성: 낮음 (임차인 전입일이 경매 개시 후)

• 배당 순위: 근저당권자 → 일반 임차인 → 채무자 잔여분

 

📊 배당 기대:

낙찰가가 낮아져도 채권자 배당 후 잔여분이 적을 가능성이 큽니다. 투자 시 배당액과 실수익을 꼼꼼히 계산해야 합니다.

 

 

 

⚠️ 4. 낙찰 위험 분석

• 토지 미포함: 토지 매입이나 임차 필요

• 유치권 문제: 낙찰 후 소송 가능성 있음

• 건축물 사용승인 미완료: 입주 및 활용에 제약 발생

• 유찰 이력: 5회 유찰 → 6차 최저가 2.8억 원

 

🚩 리스크 요약:

• 낙찰 후 토지 사용 문제를 해결하지 못하면 추가 비용 발생

• 유치권 소송 및 건축법 위반 리스크 존재

 

 

 

🏙️ 5. 물건 위치 및 환경 분석

• 위치: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리

• 주변 환경: 조용한 전원 주택지, 관광지 접근성 우수

• 교통: 도로 접근 용이, 차량 이동 편리

• 생활 인프라: 근처에 주민센터, 편의시설, 관광지 다수

 

🌴 입지 장점:

• 제주도 인기 지역, 장기적으로 가치 상승 가능

• 관광 수요 활용 시 단기 임대 수익 기대

 

 

 

📈 6. 사용 계획과 투자 및 수익 시뮬레이션

• 낙찰 예상가: 2.9억 원 (최저가)

• 리모델링 비용: 세대당 2,000만 원 × 14세대 = 약 2.8억 원

• 토지 임차 or 매입비: 예상 3억 원 (협상 필요)

 

• 활용 방안:

• 🏠 전원주택 단지: 리모델링 후 고급 주택 단지 운영

• 🏩 숙박업: 제주 관광객 대상 단기 임대

• 🏢 사무실/공유 오피스: 자연 친화적 업무 공간 조성

 

🔔 총 투자금: 8.7억 원

🔔 예상 임대 수익: 세대당 월 80만 원 × 14세대 = 월 1,120만 원 / 연 1.3억 원

➡️ 연 수익률: 약 15% (장기 보유 시 기대 가치 상승)

 

 

 

📊 최종 결론

이 경매 물건은 초저가 매입 기회가 있지만, 법적 리스크와 토지 사용 문제가 핵심 변수입니다.

• 초보 투자자: 신중한 접근 필요 (권리관계 복잡)

• 전문 투자자: 유치권 협상, 토지 매입 등 적극 대응 시 고수익 가능성

 

✅

• 전문 경매 컨설턴트와 권리 검토 필수

• 낙찰가 + 토지 매입비 + 리모델링 비용 → 종합 수익률 계산

• 법정지상권, 유치권 문제 해결 여부 따라 입찰가 조정

 

✨ 유치권, 법정지상권, 토지 사용 문제라는 3대 리스크가 존재하므로 반드시 철저한 사전 검토와 현장 확인이 필요합니다.