2024타경21541 제주 애월읍 광령리 단독주택 경매 분석 보고서

📌 기본 정보

• 사건번호: 2024타경21541
• 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2416-4 외 1필지
• 물건종별: 단독주택
• 감정가: 591,106,480원
• 최저입찰가: 289,643,000원 (49%)
• 낙찰가: 415,500,000원 (매각률 70.29%)
• 입찰자 수: 8명
• 매수인: 이다정
• 매각기일: 2025.04.01
• 매각허가결정일: 2025.04.08
• 대지면적: 522.09㎡ (157.93평)
• 건물면적: 158.28㎡ (47.88평)
• 건축년도: 사용승인 2017년 2월 15일
• 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕
• 건물 용도: 단독주택
• 현황 점유자: 채무자 및 배우자 사용 (임대차 없음)

 

 

 

🔍 권리분석

• 말소기준권리: 2019.04.26 설정된 늘푸른신협 근저당
• 소멸 권리: 아래 모든 권리 소멸 예정

- 을1: 근저당권 / 늘푸른신협 / 200,000,000원

- 을2: 근저당권 / 남원축협 / 144,000,000원

- 갑4~5: 가압류 및 강제경매권 등

• 임차인 없음: 점유자는 채무자와 배우자이며, 임대차 계약 없음 → 대항력 없음
• 점유자 진술: “채무자와 함께 거주 중”

📝 요약: 모든 권리는 경매 낙찰로 소멸되며, 점유권 문제도 없으므로 안전.

 

 

 

💰 배당 분석

• 채권총액: 약 11억 4천만원
• 낙찰가: 415,500,000원
• 배당 부족 가능성 높음 → 근저당권자 외 배당 어려움
• 우선순위 권리자: 늘푸른신협, 남원축협
• 낙찰가 대비 감정가: 70.29% 수준으로, 경쟁 과열 아님

 

 

 

⚠️ 낙찰 위험 분석

• 법률상 위험: 없음. 임차인 부재 + 모든 권리 소멸
• 물리적 위험: 없음. 채무자 및 가족 점유 중, 퇴거 협의 필요성 적음
• 권리 관계 명확
• 지분매각 항목 있음: 토지 일부 지분이 매각되므로 전체 활용 가능 여부 확인 필요

💡 Tip: 사전에 토지 2416-8의 도로 지분과 관련한 활용 권한 확인 필수

 

 

 

📍 위치 및 환경 분석

• 위치: 제주 애월읍 광령리, 제주관광대학교 북측 인근
• 도로 접함: 서측·남측 도로(약 6m) + 북서측 아스콘 포장도로
• 주변 환경: 전원주택, 타운하우스, 숙박시설, 과수원 등이 혼재
• 교통: 지방도 1135호선(평화로) 근접 / 버스정류장 인근
• 지형: 평탄한 부정형 토지 / 접근성 양호
• 용도지역: 계획관리지역 + 공장설립제한지역 + 가축사육제한구역

 

 

 

🛠️ 사용 계획 및 투자 분석

A. 실거주용

 

2924년 기준 공시가: 267,000,000원

 

주변 단독주택 실거래

90㎡ 내외 건물 기준: 2.2~4억대

 

해당건물은 158.28㎡로 더 넓음

신축(2017년) 단독주택 + 쾌적환 전원 환경 

 

B. 임대/숙박업 전환

 

관광지 접근성 우수 → 에어비앤비 운영 적합

 

최근 임대사례

- 보증금 1천 / 월세 125~133만 원대

- 단기임대(월세) 가능성 충분

 

투자 수익률

-연 6%대 이상 기대 가능 (운영 방식에 따라 변동)

 

 

C. 재매각 전략

 

입찰자 8명 → 인기 매물

 

정비 후 5000~5500만 원대 재매각 기대

 

 

 

총평

• 제주 지역 전원생활을 원하는 실거주자
• 안정적인 수익을 원하는 임대/에어비앤비 투자자
• 권리관계 명확하고 신축급 주택을 찾는 투자자

 

장점 요약

✔️ 권리 깔끔

✔️ 점유 안정

✔️ 실거주·임대 모두 가능

✔️ 입찰 경쟁 적당

✔️ 관광지 인접

 

 

 

이 경매 물건은 제주 생활의 여유와 투자 수익을 동시에 누릴 수 있는 기회입니다.

안정성 높은 권리 구조와 전원형 입지, 그리고 실거주·임대 다 가능한 유연성이 가장 큰 매력입니다.

투자 전략 + 법률 확인만 꼼꼼히 하면, 꽤 알찬 경매 성공사례가 될 수 있어요!