2024타경3789(2) 제주시 조전읍 와흘리 권리 분석

🔍 경매 물건 개요

• 사건번호: 2024타경3789(2)
• 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 2943
• 물건종류: 근린주택 (1층 상가 + 2층 주택)
• 토지면적: 866㎡ (261.97평)
• 건물면적: 250.32㎡ (75.72평)
• 감정가: 1,001,280,280원
• 최저매각가: 1,001,280,280원 (현재 2차 경매 진행 중)
• 매각기일: 2025년 3월 11일
• 소유자: (주)뉴스타트
• 경매신청: 조천농협

📌 이 물건은 신축된 근린주택으로 토지와 건물이 일괄매각되는 구조입니다. 현재 임차인이 다수 있으며, 권리 분석과 임차인 분석이 필수적입니다.

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⚖️ 권리 분석 (등기부등본 기준)

순위 권리종류 권리자 설정일 채권액 소멸여부

1순위	근저당권	조천농협	2022.10.24	684,000,000원	말소기준권리
2순위	소유권이전 청구권 가등기	한**	2022.11.14	매매예약	소멸
3순위	근저당권	이**	2023.05.25	120,000,000원	소멸
4순위	압류	제주세무서	2023.08.04	-	소멸
5순위	가압류	울산원예농협	2024.01.15	11,696,065원	소멸
6순위	가압류	합천새남부농협	2024.03.13	90,000,000원	소멸
7순위	임의경매개시	조천농협	2024.04.04	581,822,942원	소멸
8순위	압류	제주특별자치도	2024.06.27	-	소멸

🔹 해석:

• 말소기준권리(조천농협 근저당) 이후 설정된 모든 권리는 경매로 소멸합니다.
• 단, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부가 중요합니다!

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💰 배당 내역 분석

• 채권액 총합: 905,696,065원
• 배당 우선순위:
  1. 경매비용
  2. 조천농협 근저당권 (684,000,000원)
  3. 후순위 근저당권 및 가압류권자

💡 낙찰가가 9억 원 이하라면 후순위 채권자들은 배당받지 못하고 소멸될 가능성이 높습니다.

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🚨 낙찰 시 주의할 점 (임차인 분석)

• 대항력 있는 임차인:
  • 고** (2층 주거 및 1층 일부 사용)
  • 전입일: 2022.11.15
  • 보증금: 58,000,000원
  • 월세: 250,000원
  • 배당요구 여부: 없음 (확정일자 없음)

📌 주의!

• 고** 임차인은 대항력이 인정되므로 낙찰자가 보증금 5,800만 원을 인수해야 함
• 1층에 소규모 상가 임차인 7~8명 존재하나, 대부분 대항력 없음
• 임차인과 협의하여 명도 또는 임대 지속을 고려해야 함

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✅ 경매 낙찰 전략

1️⃣ 입찰가 산정 시 보증금 인수액(5,800만 원)을 고려하여 낮춰야 함
2️⃣ 낙찰 후 명도 협상 필수! 임차인과 보증금 반환 여부 협의 필요
3️⃣ 추가 세금, 취득세, 유지보수 비용 감안해야 함
4️⃣ 낙찰 후 직접 거주 vs. 임대 운영 전략을 미리 결정할 것