2024타경6795 제주 애월읍 광령리 토지 경매 물건 분석 보고서

1. 권리분석

본 경매 물건(2024타경6795)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리에 위치한 농지입니다.

• 소유자: 이아개발(주)

• 채무자: 여**

• 채권자: 대평새마을금고(임의경매 신청)

• 말소기준권리: 2022년 6월 3일 근저당권(대평새마을금고, 1,848,000,000원)

• 추가 부담: 지상권(토지 전부, 존속기간 30년), 압류(제주시, 국민건강보험공단)

• 주의사항: 농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 반환 불가)

 

이 물건은 근저당이 말소기준권리로서 이후의 권리는 소멸될 가능성이 큽니다. 다만, 농지취득자격증명서가 필수이며, 건축허가 승계 여부도 확인이 필요합니다.

 

 

 

2. 배당 분석

총 채권액은 1,903,254,400원이며, 말소기준권리인 대평새마을금고의 근저당(1,848,000,000원)이 우선 배당됩니다. 기타 압류 채권은 말소될 가능성이 높습니다.

 

매각 대금이 최소 낙찰가(928,553,000원) 수준이라면 채권액을 충당하기 어렵고, 대평새마을금고조차 전액 회수하지 못할 수 있습니다.

 

 

 

3. 낙찰 위험 분석

• 지상권(대평새마을금고, 30년) → 건축 또는 활용 계획 시 장애 요인이 될 수 있음

• 건축허가(신축허가 2022-주택과-392) 승계 불확실

• 농지취득자격증명 필수 → 미제출 시 매각 불허

• 도로구역 저촉(일부 공익사업 보상 가능)

• 토지 저지대 위치 → 배수 및 활용성 확인 필요

 

 

 

4. 물건 위치 및 환경 분석

• 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리

• 주변 환경: 공동주택, 단독주택, 상가, 농경지 혼재

• 접근성: 포장도로(폭 12~15m)에 접해 차량 출입 가능, 버스정류장 근처

• 지형: 인접 토지 대비 저지대이며, 부정형 토지

• 현황: 휴경 상태, 일부 지상 이동식 컨테이너 존재

 

 

 

5. 사용 계획 및 투자 분석

• 농지 활용: 직접 농업 경영이 가능한 경우 농지취득자격증명 신청 가능

• 건축 가능성: 기존 건축허가가 있으나, 승계 여부 확인 필수

• 단기 투자: 저가 낙찰 후 재매각 가능성은 있으나, 건축 문제 해결 필요

• 장기 투자: 공익사업 보상 가능성, 주변 개발 가능성 고려

 

 

 

결론 및 추천 전략

 

✅ 실사용자(농업경영자) 적합: 농지취득자격증명 발급 후 활용 가능

✅ 개발 목적 투자자는 신중: 건축허가 승계, 지상권 해소 여부 확인 필수

✅ 경매 투자자는 유찰 여부 주목: 최저 매각가(928,553,000원)보다 낮은 입찰가 가능