2024타경30637 제주시 애월읍 신엄리 농지 경매 물건 분석 및 투자 전략

최근 부동산 시장에서 토지 낙찰률이 50% 이하로 떨어지는 추세를 보이고 있습니다. 해당 경매 물건에 대한 단계별 분석을 통해 투자 가능성을 검토하고자 합니다.

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1. 권리 분석

1) 기본정보

• 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2673-5
• 물건종별: 농지 (전)
• 토지면적: 917㎡ (277.39평)
• 감정가: 499,765,000원
• 최저매각가 (2회차): 349,836,000원 (70%)
• 매각기일: 2025년 3월 11일

2) 등기부 권리 관계

• 소유자: 하**
• 근저당: 농협자산관리회사 (460,000,000원) → 말소기준권리
• 임의경매 신청: 농협자산관리회사 (청구금액: 410,489,263원)
• 배당요구종기일: 2024년 10월 30일

3) 권리분석 결과

• 말소기준권리 이후 별다른 권리 없음 → 낙찰 시 인수할 권리 없음
• 임차인 없음 → 추가 부담 없음
• 농지취득자격증명 필요 → 농업경영계획서 제출 필수

✅ 결론: 권리 관계는 비교적 깨끗하며, 농지취득자격증명 제출을 통한 매입이 가능함.

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2. 배당 분석

• 채권액 합계: 460,000,000원 (근저당권 농협자산관리회사)
• 배당 여부: 농협자산관리회사 우선 배당
• 낙찰가가 460,000,000원 이하일 경우 채권액을 모두 충족하지 못하여 잔여 채무 발생 가능성 존재.

✅ 결론: 현재 최저 매각가(349,836,000원) 기준으로 배당분석 시 농협자산관리회사에서 거의 전액 배당을 받을 가능성이 큼.

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3. 주변 환경 분석

1) 입지 및 교통

• 위치: 신엄중학교 북서측 인근, 펜션·단독주택·농경지가 혼재하는 지역
• 접근성: 12m 폭 아스팔트포장도로 접함, 차량 출입 가능
• 대중교통: 인근에 노선버스정류장 및 지방도가 위치하여 교통 양호

2) 지역 개발 및 호재

• 제주특별자치도의 농지 규제 완화 움직임 → 장기적으로 개발 가능성 증가
• 애월읍 내 펜션 및 관광객 유입 증가 → 향후 숙박시설 및 농업형 관광지로 활용 가능
• 한화그룹의 대규모 복합관광단지 개발 계획: 한화호텔앤드리조트는 제주시 애월읍 상가리에 호텔·리조트·테마파크 등이 포함된 복합 관광단지 조성을 검토하고 있습니다. 이 프로젝트는 약 1조 7천억 원 규모의 투자로, 지역 관광산업 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다. ​post.naver.com+9nbnews.kr+9leisurenews.co.kr+9
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✅ 결론: 교통 및 입지가 양호하며, 관광지로서의 개발 가능성 존재.

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4. 실사용 계획 및 투자 분석

1) 활용 가능성

• 장기 보유 후 가치 상승 기대: 제주도 내 토지 공급 제한 정책으로 인해 장기적으로 가격 상승 가능성 존재
• 농업 경영 활용: 농지법상 농업 목적 활용 필수
• 펜션 또는 전원주택 부지 활용 가능성: 주변 개발 추세 고려 시 가능

2) 매각 사례 분석

물건 유형 감정가 매각가 유찰 횟수 낙찰률

애월읍 농지 (1795㎡)	1,085,975,000원	537,557,777원	2회	49.5%
애월읍 농지 (723㎡)	294,984,000원	174,310,000원	2회	59.09%

• 현재 물건의 감정가 대비 예상 낙찰가: 약 50% 수준 (250~275백만원 수준 예상)

✅ 결론: 50% 수준의 낙찰가에서 매입 시, 장기 보유 또는 농업 및 관광산업 연계 활용 가능.

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5. 고객 보고서 

📌 제주 애월 농지 경매 투자 분석: 2024타경30637

최근 제주도 애월읍의 농지 낙찰률이 50% 이하로 떨어지고 있습니다. 이번에 소개할 경매 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2673-5 (2024타경30637)로, 감정가 대비 70% 가격으로 재경매 예정입니다.

📝 경매 물건 개요

• 📍 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 2673-5
• 🌱 용도: 농지 (전)
• 📏 면적: 917㎡ (277.39평)
• 💰 최저매각가: 349,836,000원 (감정가의 70%)
• 📅 매각기일: 2025년 3월 11일

🛠️ 권리 및 배당 분석

해당 토지는 근저당(농협자산관리회사) 외 별다른 권리 없음으로, 낙찰 시 추가 부담이 없습니다. 또한, 임차인이 없으며, 낙찰 시 농지취득자격증명 제출이 필요합니다.

📍 주변 환경 분석

• 🚗 접근성: 12m 폭 아스팔트 도로 접함, 차량 진입 가능
• 🏖️ 관광지 인접: 애월읍은 제주도 내에서도 관광객 유입이 많은 지역으로, 펜션 및 관광산업과 연계 가능
• 🌳 자연녹지지역: 장기적 개발 가능성 존재

💡 투자 전략

1. 장기 보유 후 가치 상승 기대 (제주도 농지 공급 제한 정책)
2. 농업 경영 활용 가능 (농업인 등록 시)
3. 펜션, 전원주택 개발 가능성 고려

📌 결론: 낮은 낙찰가에서 매입 후 장기 보유 전략 추천

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📢 정리

2024타경30637 제주 애월 농지 경매는 저렴한 낙찰가에서 매입할 기회가 있는 투자 물건입니다. 농지취득자격증명 제출이 필요하지만, 장기적으로 제주 부동산 가치를 고려할 때 긍정적인 투자처로 분석됩니다.