2024타경7408(6) 제주시 이호일동 1768-2, 파클리프 3층 경매 분석

📌 사건번호: 2024타경7408(6)
📌 소재지: 제주특별자치도 제주시 이호일동 1768-2, 파클리프 3층 305호
📌 감정가: 584,000,000원
📌 2차 최저매각가격: 408,800,000원 (70%)
📌 매각기일: 2025.03.18

1. 권리분석

• 소유자: 장**
• 근저당: 2018.12.19. 수협은행(채권액 2,400,000,000원) → 말소기준권리
• 임의경매 신청: 2024.06.27. (청구금액 2,123,158,758원)
• 소유권이전 청구권 가등기: 2022.01.06. 이현수 (매매예약)
• 배당요구종기일: 2024.09.25.
• 임차인 현황: 전입세대 없음(점유관계 불명)

🔍 해석:

• 근저당권(수협은행)이 말소기준권리로, 매각 후 말소됨.
• 점유자가 명확하지 않으나, 낙찰 후 명도 부담이 적을 가능성이 높음.

2. 배당 분석

• 최대 채권액: 2,400,000,000원 (수협은행)
• 매각 대금이 2차 최저가(408,800,000원)로 낙찰될 경우, 채권 변제 미달 가능성 큼.
• 소액 임차인 없는 점을 고려하면 낙찰자 배당 부담은 없음.

3. 낙찰 위험 분석

• 점유자 불명: 명도 소송 필요 가능성.
• 채권 초과 부채: 2차 최저가 기준, 은행 채권 전액 변제 어려움 → 후순위 권리자는 배당 불가.
• 유찰 가능성: 1회 유찰, 현재 감정가 대비 70% 수준으로 재경매 진행. 추가 유찰 가능성 있음.

4. 부동산 위치 및 환경 분석

• 이호테우해수욕장 인근: 관광객 및 거주 수요 존재.
• 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 숙박시설 혼재 → 생활 인프라 양호.
• 교통: 버스정류장 인근, 도로 접근성 우수.
• 건물 특성: 4층 건물 중 3층, 연립주택 형태.

5. 실사용 계획 및 투자 분석

✅ 거주 목적:

• 주변 인프라 및 교통 편의성 고려 시 실거주 가능성 높음.
• 점유자 미확인 문제 해결 필요.

✅ 임대 투자:

• 전입세대 없음 → 신규 임차인 모집 가능.
• 주변 전세가 낮음(10,000만 원) → 전세보다는 월세 투자 적합.

✅ 단기 매매:

• 감정가 대비 저렴한 낙찰 가능성 → 시세차익 기대.
• 추가 유찰 시 50% 이하 가격에서 매수 가능성 존재.

🔹 추천 투자 전략

📌 낙찰가 4억 원 이하에서 매수 시 장기적 투자 가치 있음.
📌 명도 리스크 대비 후 실거주 또는 월세 임대 전략 추천.
📌 추가 유찰 가능성 고려하여 전략적 입찰 필요.