2024타경2649 제주 애월읍 광령리 토지 경매 물건 분석 보고서

사건번호: 2024타경2649

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 2048

경매 유형: 부동산 임의경매

경매 대상: 농지 (토지만 매각)

감정가: 771,425,000원

최저 매각가: 377,999,000원 (3차 진행)

매각기일: 2025년 3월 18일

 

 

 

1. 권리분석: 안전한 낙찰을 위한 필수 검토

 

등기부등본을 바탕으로 권리 관계를 분석한 결과, 해당 물건의 주요 권리는 다음과 같습니다.

 

✅ 소유자: 홍**

✅ 채권자: 농협자산관리회사

✅ 말소기준권리: 2010년 5월 28일 설정된 근저당권

✅ 임차인 여부: 없음 (점유 사용자 미확인)

✅ 주의할 사항: 농지취득자격증명 필요

 

결론:

• 선순위 임차인이 없어 인수할 임대차 관계가 없음.

• 경매 낙찰 시 근저당권 등 모든 권리는 말소됨.

• 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 보증금 반환 불가).

 

 

 

2. 배당 분석: 추가 부담금 발생 여부 점검

• 총 채권액: 1,212,800,000원

• 배당요구종기일: 2024년 6월 3일

• 최저 매각가(377,999,000원) 대비 채권액이 많아 채권자 배당이 부족할 가능성이 큼.

• 일부 채권자가 배당을 받지 못하면 채무자가 추가 변제 요청할 가능성 존재.

 

결론:

• 채권액이 커서 낙찰가보다 높은 입찰가를 써야 할 가능성이 높음.

• 입찰 전 배당표를 확인하고 추가 부담이 없는지 검토해야 함.

 

 

 

3. 낙찰 위험 분석: 예상되는 리스크 점검

 

✅ 지적상 맹지

• 도로에 직접 접하지 않는 토지로, 향후 활용이 어려울 수 있음.

• 다만 북측으로 폭 5m 아스콘 포장도로와 연결된 지점이 있음.

 

✅ 지상권 설정 여부

• 2016년 농협은행에 의해 30년간 지상권 설정 (2046년까지).

• 낙찰 후 지상권 소멸 여부를 확인해야 함.

 

✅ 농지법 규제

• 농업진흥지역으로 지정되었을 가능성 있음.

• 주말농장, 전원주택 개발이 어려울 수 있음.

 

결론:

• 도로 접근성 문제로 개발이 제한될 수 있음.

• 지상권이 유지될 경우 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

• 농지취득자격증명을 미리 준비해야 함.

 

 

 

4. 물건 위치 및 환경 분석: 입지 조건 및 활용성

 

✅ 위치:

• 제주 애월읍 광령초등학교 북서측 근처

• 주변에 과수원, 창고, 임야 등이 혼재

 

✅ 접근성:

• 차량 접근이 어렵고 제반 교통 사정이 불편

• 인접 도로가 있으나 직접 연결되는 길이 없음

 

✅ 현재 이용 현황:

• 과수원으로 활용 중 (밀감나무 식재)

• 지목상 ‘전’(논)이나 실제 이용 용도는 ‘과수원’

 

✅ 제한 사항:

• 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 지하수자원보전3등급

• 비닐하우스 1,820㎡는 매각에서 제외

 

결론:

• 일반적인 주거지나 상업지로의 활용은 어려움.

• 농업 목적 외 용도로 활용하기 어렵고, 접근성이 다소 떨어짐.

• 과수원 운영 또는 장기적 투자 목적이 적합.

 

 

 

5. 사용 계획 및 투자 분석: 실질적인 가치 평가

 

▶ 사용 가능성

 

✅ 농지 활용: 기존 감귤 농장 운영 가능

✅ 장기 투자: 제주 부동산 상승 가능성 고려한 가치 투자

✅ 전원주택 개발: 농지 전용 허가 및 도로 개설 필요

 

▶ 투자 위험 요소

 

❌ 단기 수익 창출 어려움

❌ 개발 규제 및 농지법 영향 큼

❌ 맹지로서 단독 개발이 어려울 가능성 존재

 

▶ 추천 투자 전략

 

🔹 농업 운영: 감귤 재배 지속

🔹 장기 보유: 제주 부동산 가치 상승 기대

🔹 공동 투자: 인근 토지와 함께 개발 가능성 타진

 

 

 

📌 종합 결론: 경매 참여 여부 판단

 

✅ 경매 장점:

• 감정가 대비 저렴한 낙찰가 (49% 수준)

• 기존 감귤 과수원 운영 가능

 

❌ 주의할 점:

• 농지취득자격증명 필수

• 맹지로 인해 개발이 어려울 가능성 높음

• 농업 외 용도로 활용 시 제약 많음

 

➡ 추천 투자자 유형

✔ 제주 지역 내 농업을 운영하려는 투자자

✔ 장기적인 토지 가치 상승을 기대하는 투자자

✔ 도로 접근 문제를 해결할 수 있는 공동 투자자