2024타경5853 제주특별자치도 제주시 오등동 경매 물건 분석 보고서

제주특별자치도 제주시 오등동 경매 물건 분석 보고서

2024타경5853 | 매각기일: 2025.03.25

 

 

🛡️ 1. 권리분석

• 소유자: 박*

• 채권자: 제주은행, 제주신용보증재단, 롯데카드, 삼성카드, 신한카드, KB국민카드, 현대카드, 소상공인시장진흥공단

• 등기부 등본 권리관계:

  - 근저당권(제주은행): 총 228,000,000원

  - 임의경매 신청(제주은행): 청구금액 170,400,992원

  - 다수의 가압류 존재(총 125,025,480원)

 

🔑 핵심 포인트:

• 최선순위 근저당권은 제주은행 (168,000,000원)

• 배당 후 후순위 가압류 대부분 소멸 가능

• 매각 후 인수할 권리: 없음 (임차인 정보는 확인 필요)

 

 

 

💰 2. 배당 분석

• 감정가: 500,650,400원

• 채권 총액: 약 354,024,868원

• 예상 배당 구조:

  - 제주은행 근저당 1, 2, 3순위 변제 우선

  - 배당 여력 확인 후 가압류 채권 일부 변제 가능

 

⚖️ 배당 가능성:

• 낙찰가가 감정가 이상일 경우 제주은행 전액 회수 가능

• 낙찰가 70% 이하 시: 소액채권 배당 불리

 

 

 

⚠️ 3. 낙찰 위험 분석 

• 낙찰 리스크:

  - 다수의 소액 가압류 → 배당 후 잔여 채권 소멸 여부 확인 필요

  - 매각 불허 사유 없음 (단, 점유자 유무 추가 확인 필요)

• 가격 하락 요인:

  - 자연취락지구 및 가축사육 제한구역

  - 제시외 건물 포함 (다용도실, 창고)

 

🚩 안전장치:

• 낙찰 전 현장조사 필수

• 낙찰가 전략: 감정가 대비 70~80% 적정

 

 

 

🏘️ 4. 물건 위치 및 환경 분석

• 주소: 제주특별자치도 제주시 오등동 239-3

• 토지: 562㎡ (170.01평) / 자연취락지구, 생산녹지

• 건물: 95.57㎡ (28.91평) / 철근콘크리트 단층 주택

 

📍 입지 분석:

• 접근성: 한북로 인근, 차량 진입 용이

• 생활 인프라: 학교, 병원, 편의시설 적절 배치

• 환경 특성: 농업 지역 인접 → 전원생활 선호층에 유리

 

 

 

📊 5. 사용 계획 및 투자 분석

• 사용 계획:

  - 전원주택 활용: 단독주택, 추가 창고 사용 가능

  - 임대 수익: 인근 전세가 2,000/170 수준 → 연 4~5% 수익률 예상

  - 리모델링 투자: 노후 건물 부분 개보수 시 자산 가치 상승

 

💡 투자 포인트:

• 단기 매매: 낙찰 후 리모델링 → 시세차익

• 장기 임대: 안정적 임대 수익 구조

 

 

 

🚀 최종 결론

• 투자 적합도: ★★★★☆

• 낙찰가 목표: 감정가의 70~80% (약 350,000,000원)

• 주의사항: 권리 소멸 여부, 점유 상태 반드시 확인