2023타경9629 | 제주 노형동 호텔위드제주 613호 경매 분석 (2025년 3월 18일 매각)

📌 제주 호텔 경매 분석 리포트 – 호텔위드제주 613호

📍 제주특별자치도 제주시 노형동 930-5, 호텔위드제주 6층 613호

📅 경매기일: 2025년 3월 18일

💰 최저 매각가: 55,223,000원 (감정가 대비 34% 수준)

 

 

1. 개요

• 사건번호: 2023타경9629(1)

• 법원: 제주지방법원 본원 8계

• 매각기일: 2025년 3월 18일 (화) 10:00

• 소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 930-5, 호텔위드제주 6층 613호 (노연로 34)

• 물건종별: 숙박시설(호텔, 콘도 등)

• 소유자: 이덕재

• 채무자: 이덕재

• 채권자: 농협은행의 승계인 에이치에프엔일사유동화전문유한회사

 

2. 건물 및 토지 정보

토지 정보

• 대지권 면적: 3.296㎡ (약 1평)

• 대지권 비율: 1079.6㎡ 중 3.2963㎡

• 감정가: 48,300,000원

건물 정보

• 건물면적: 25.45㎡ (약 7.7평)

• 구조: 철근콘크리트구조

• 용도: 숙박시설 (호텔)

• 감정가: 112,700,000원

• 사용승인일: 2017년 8월 25일

• 총층수: 지상 19층, 지하 2층

• 해당 층수: 6층

• 주차대수: 총 82대

 

호텔위드제주는 지하 2층~지상 19층으로 이루어진 숙박시설로 이번 경매는 6층에 위치한 613호(25.45㎡, 약 7.7평) 1개 객실만 진행됩니다.

즉, 건물 전체가 아니라 해당 객실만 단독으로 경매에 나온 것이며, 낙찰자가 되면 613호의 소유권을 갖게 되는 구조입니다.

사진 출처 : 옥션원

사진 출처 : 옥션원

 

 

1️⃣ 권리분석 – 안전한 낙찰을 위한 필수 체크

 

• 등기부 등본상 주요 권리 내역

• 소유자: 이**

• 경매 진행 원인: 농협은행(근저당권자)의 대출 미상환으로 인한 임의경매

 

• 말소기준권리 및 선순위 권리

• 2017.10.18 근저당권 (농협은행, 2억 3,520만원) → 경매 낙찰 시 소멸

• 2022.03.21 국민건강보험공단 압류 → 낙찰 시 소멸

• 2023.10.10 – 임의경매 개시 결정 (에이치에프엔일사유동화전문유한회사, 청구금액 2억 2,281만 2,008원)

 

• 임차인 현황

• 전입세대 없음 (2023.10.11 전입세대 확인)

• 조사된 임차 내역 없음 → 인수해야 할 임차보증금 없음

 

• 특이사항

• 현재 위드스테이호텔에서 위탁 운영 중

• 구체적인 위탁 운영 계약 내용은 위드스테이호텔 본사 확인 필요

• 2024년 12월 17일 매각 시 1명이 입찰하여 73,000,000원에 낙찰되었으나 대금 미납으로 재경매 진행

• 현재 감정가 대비 34% 수준으로 가격 하락

 

✔️ 분석 결과

• 안전한 낙찰 가능 – 말소기준권리보다 후순위 권리 없음, 채권자 배당 후 깨끗한 소유권 확보 가능

• 위탁 운영 계약 확인 필수 – 기존 운영 계약 인수 여부 검토 필요

 

 

 

2️⃣ 배당 분석 – 낙찰 후 추가 부담 금액은?

 

• 채권 총액

• 2억 3,520만원 (농협은행 근저당)

 

• 경매 낙찰 후 예상 배당 순서 및 소멸 여부

1. 경매비용(법원 비용) 공제

- 법원에서 경매를 진행하면서 발생한 비용(감정평가 비용, 공고 비용 등)이 가장 먼저 공제된다.

 

2. 최선순위 권리: 근저당권(농협은행) – 2억 3,520만원

- 2017.10.18 설정된 근저당권(농협은행, 2억 3,520만원)이 말소기준권리이다.

- 법원은 경매대금에서 이 근저당권자에게 배당한다.

- 하지만, 본건의 최저매각가격(55,223,000원)으로 낙찰될 경우 전액 변제되지 않으며, 낙찰자는 추가 부담이 없다.

 

3. 국민건강보험공단 압류(2022.03.21) – 배당 없이 소멸

- 압류는 말소기준권리(농협은행 근저당)보다 후순위이므로 배당받지 못하고 소멸된다.

 

4. 임의경매 신청 채권자(에이치에프엔일사유동화전문유한회사) – 2억 2,281만원

- 농협은행의 근저당권이 배당을 우선적으로 받으므로, 이 채권자는 배당을 받지 못할 가능성이 높다.

- 배당을 받지 못한 금액은 낙찰자에게 청구되지 않으며, 잔여 채권은 소멸된다.

 

배당 결과 요약

순위	채권자	금액(원)	배당 여부	비고
1	법원 경매 비용	미정 (수십~수백만 원 수준)	✅ 배당	경매 절차 비용
2	농협은행 (근저당권)	2억 3,520만원	✅ 배당 (부분 변제)	말소기준권리, 일부 변제 후 소멸
3	국민건강보험공단 (압류)	미공개	❌ 배당 없음	후순위이므로 소멸
4	에이치에프엔일사유동화전문유한회사	2억 2,281만원	❌ 배당 없음	후순위이므로 소멸

 

 

✔️ 분석 결과

• 낙찰자는 추가 채무를 부담하지 않음.

• 낙찰 후 근저당권 및 모든 권리 관계가 정리됨.

• 배당을 받지 못한 채권자는 낙찰자에게 추가 청구할 수 없음.

 

 

 

3️⃣ 낙찰 위험 분석 – 경매 리스크 미리 확인

 

• 1회 낙찰자 미납 이력 있음 (2024년 12월 17일, 7,300만원 낙찰 후 미납)

• 이전 낙찰자가 대금 미납 → 시장성이 낮거나 리스크 존재 가능성

• 낮은 입찰 경쟁률(1명 낙찰) → 투자자 관심 부족 가능성

 

• 위탁 운영 계약 문제

• 현재 위드스테이호텔이 소유자로부터 위탁 운영 중

• 낙찰자가 운영 계약을 인수해야 하는지 확인 필요

• 계약 조항에 따라 낙찰 후 강제 철거 가능 여부 검토 필요

 

• 관광 시장 변동성

• 최근 제주 관광 수요 감소 가능성

• 숙박업 공급 과잉에 따른 수익률 저하 가능

 

✔️ 분석 결과

• 위탁 운영 계약 확인 후 입찰 결정 필요

• 저조한 입찰 경쟁률 고려하여 낙찰가 전략 설정 필요

 

 

 

4️⃣ 물건 위치 및 환경 분석 – 입지 경쟁력 확인

 

• 위치

제주 노형동 노형초등학교 북동측 근처

 

• 교통 환경

• 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 위치

• 제주공항과 비교적 가까운 거리

 

• 주변 환경

• 상업시설, 숙박시설, 관광시설, 주거시설 혼재

• 유흥업소 밀집 지역 여부 확인 필요 (숙박 수요에 영향)

 

• 도로 환경

• 북측 20m 도로 접합

• 남측 8m 도로 접합

 

• 매각 사례 분석 (유사 매물)

• 노형동 숙박시설 평균 낙찰가율 49~50%

• 본건 34% 수준으로 저렴 → 낙찰 후 시세 차익 가능성 있음

 

✔️ 분석 결과

• 숙박업 유지 시 입지 경쟁력 있음 (교통 편리)

• 낮은 낙찰가로 매입 시 투자 매력도 상승

 

 

 

5️⃣ 사용 계획 및 투자 분석 – 최적의 활용 방법

 

🏨 투자 옵션 1: 숙박업 유지

 

• 장점

• 기존 호텔 위탁 운영 계약 활용 가능 → 운영 부담 최소화

• 제주 관광 활성화 시 숙박 수익 증가 가능

 

• 단점

• 위탁 수익률 확인 필요 (운영 수익이 적을 경우 리스크)

• 관광객 수요 변화에 따른 매출 변동 가능

 

 

🏠 투자 옵션 2: 단기 임대 (에어비앤비, 장기 렌트)

 

• 장점

• 직접 운영 시 수익률 상승 가능

• 제주 한달살기 등 장기 숙박 수요 활용 가능

 

• 단점

• 임대 방식 변경 시 허가 필요

• 직접 관리 필요 (청소, 예약 관리 등)

 

 

📈 투자 옵션 3: 재매각 (단기 투자)

 

• 장점

• 저가 낙찰 후 시세 상승 시 매각 가능

 

• 단점

• 매각 기간 불확실성 존재

• 단기간 내 매각 수요 낮을 가능성 있음

 

 

✔️ 투자 추천

• 장기 임대 또는 운영 목적 투자 추천

• 낙찰 전 위탁 계약 상세 확인 필수

• 단기 차익보다는 안정적 수익 구조 고려

 

 

 

🏆 최종 결론 및 추천 전략

• 55,223,000원 낙찰 가능 (34% 감정가 대비 저렴)

• 운영 목적이라면 위탁 계약 유지 및 수익 분석 필수

• 비운영 목적이라면 단기 임대 또는 재매각 고려

• 제주 상권 내 숙박업 유지 가능성 높음, 교통 및 환경 우수

 

 

📌 마지막 TIP

경매는 감정가보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회지만, 반드시 위탁 운영 계약 및 숙박업 수익성을 면밀히 검토해야 합니다.

신중한 분석을 통해 안정적인 투자 전략을 세우는 것이 좋습니다.