2024타경21909 제주 서귀포시 강정동 경매 물건 분석

⛰️ 제주 서귀포시 강정동 농지 경매 물건 완벽 분석!

✨ 권리 분석부터 투자 전략까지, 낙찰 성공을 위한 필수 가이드

 

📍 물건 기본 정보

• 사건번호: 2024타경21909

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1032-1 외 1필지

• 물건 종류: 농지 (과수원)

• 토지 면적: 6,664㎡ (전체) → 매각 지분: 3,326㎡ (1/2 지분)

• 감정가: 689,606,000원

• 최저매각가: 165,575,000원 (감정가의 24%)

• 매각 기일: 2025.04.15 (5차)

 

사진 출처 : 감정평가서

 

📸 사진 : 제주 서귀포시 강정동 경매 물건 현장 모습입니다. 넓게 펼쳐진 과수원과 주변 자연환경이 조화로운 토지로, 농지 활용이나 장기적인 투자에 적합한 곳입니다. 실제 현장의 분위기를 참고해보세요.

 

 

 

🚩 1. 권리 분석 (권리 관계는 안전한가?)

 

권리 분석은 경매 투자에서 가장 중요한 부분입니다. 낙찰 후에도 남을 수 있는 권리나 예상치 못한 법적 분쟁이 있을 수 있으니까요.

 

🔑 소유권 및 지분 관계:

• 지분 소유자: 2인 공동 소유 (각 1/2 지분)

• 이번 경매는 1/2 지분만 매각 → 나머지 지분권자와 협의가 필요

 

🔒 권리 관계:

• 말소기준권리: 근저당권 (2023.02.21 설정)

• 소멸 권리: 근저당, 가압류 등 경매 후 소멸

• 유지 권리: 법정지상권 성립 가능성 (매각 제외 건물 존재)

 

⚠️ 주의사항:

• 지분 경매 특성상 단독 사용 어려움 → 다른 지분권자와의 협의 필요

• 법정지상권 발생 가능 → 낙찰 후 제시외 건물 철거 협의 또는 보상 검토

 

➡️ 해결 팁: 낙찰 전, 다른 지분권자와 사전 협의하거나, 장기적으로 지분 매입 계획 검토 필요!

 

 

 

💸 2. 배당 분석 (낙찰 후 배당금 어떻게 되나?)

 

총 채권액이 감정가보다 훨씬 크지만, 최저가 낙찰 시 배당 우선순위 권리만 배당되고 추가 부담은 적음.

 

✅ 배당 우선권: 근저당권자가 1순위 배당

⚠️ 배당 후 잔여채무: 낙찰가로 채권 전액 변제 불가 시 채권자의 추후 소송 가능성

 

➡️ 핵심 포인트: 예상 낙찰가를 신중히 산정해 배당과 추가 리스크 관리 필요

 

 

 

⚡ 3. 낙찰 위험 분석 (잠재 리스크 체크!)

 

경매에서 저렴하게 낙찰받는 것도 중요하지만, 낙찰 후 예상치 못한 문제로 비용이 더 들어갈 수 있어요.

• 법정지상권 위험: 제시외 건물 존재 → 철거 협의 or 임대료 협상 필요

• 농지취득자격증명: 미제출 시 보증금 몰수 → 최고가매수신고 후 7일 이내 제출 필수

• 지분 경매 리스크: 1/2 지분만 매각 → 낙찰 후 타 지분권자와 공동 사용 or 협의 매입 필요

 

➡️ 해결 전략:

• 낙찰 후 지분권자와의 사용 협의 or 지분 매수 전략 마련

• 농지취득자격증명 사전 준비 → 현장 답사 후 취득 가능 여부 체크

 

 

 

🏡 4. 물건 위치 및 환경 분석 (입지와 활용 가능성)

• 위치: 제주 서귀포시 강정동 (제주월드컵경기장 인근)

• 지형: 완경사, 부정형지

• 현황: 과수원 (감귤 등 재배)

• 교통: 차량 접근 가능, 대중교통 노선 인접

• 주변 환경: 일부 주거지 혼재, 농업 중심 지역

 

✨ 장점:

• 낮은 낙찰가로 제주 농지 확보 가능

• 주변 공동주택, 상권 확대 가능성 → 향후 지목 변경 시 큰 가치 상승 기대

 

⚡ 단점:

• 맹지 상태 → 도로 개설 또는 인접 토지 소유자와 협의 필요

• 지하수 보호구역 → 건축 및 용도 변경 제한 가능성

 

➡️ 투자 팁:

• 지목 변경 가능성 확인 (농지 → 대지)

• 인접 토지 매입 or 도로 지분 확보 검토

 

 

 

📈 5. 사용 계획 및 투자 분석 (최대 수익 전략)

 

이 물건은 단기/장기 투자 전략에 따라 수익 구조가 달라집니다.

• 단기 투자: 저렴한 낙찰 → 주변 시세 상승 후 재매각

• 중장기 개발: 지분 추가 매입 후 전원주택, 창고형 농업 시설 개발

• 임대 수익: 현행 과수원 유지 → 농업 임대 수익 창출

 

💡 예상 낙찰가: 1.6억 원

🏆 예상 수익률: 주변 시세 상승 및 지목 변경 시 최대 50% 이상

 

➡️ 투자 포인트: 저렴한 매입가 + 중장기 개발 잠재력 → 고수익 가능성!

 

 

 

🔔 최종 결론: 도전할 만한 물건인가?

 

🏆 도전 가치 있음!

 

• 장점: 초저가 낙찰 가능, 중장기 개발 가치

• 주의점: 지분 매각, 법정지상권, 농지취득자격증명 이슈

 

🌿 추천 전략: 지분권자 협의 + 농지 활용 계획 수립 후 투자 → 안정적으로 수익 창출 가능!