[2024타경26409] 제주 서귀포 대정읍 단독주택 경매 물건 분석 보고서

🏡 경매 물건 완벽 분석 리포트

 

📌 물건 개요

- 물건지 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2394-5

- 사건번호: 2024타경26409

- 물건 종류: 단독주택 (토지·건물 일괄 매각)

 

• 감정가: 1,172,220,940원

• 최저 매각가 (2차): 820,555,000원 (감정가의 70%)

• 보증금: 82,055,500원 (최저가의 10%)

• 매각기일: 2025.04.01 (10:00)

 

 

면적 상세 정보

• 토지 면적: 297.8㎡ (90.08평)

• 건물 총면적: 173.42㎡ (52.46평)

 

건물 세부 면적

• 1층 (주택): 70.42㎡ (21.3평)

• 2층 (주택): 79.48㎡ (24.04평)

• 1층 주차장: 23.52㎡ (7.11평)

➡️ 총 건물 연면적: 173.42㎡ (주택 + 주차장 포함)

 

 

📌 참고사항:

• 2층 주택에는 다락이 포함되어 있어 추가 수납 및 공간 활용도가 높습니다.

• 건물 사용승인일은 2014.06.19이며, 난방은 가스보일러로 설비되어 있습니다.

 

 

 

🖼️ 1. 물건 외관 및 주변 환경

📸 사진 1: 주택 정면 전경

•  주택 정면에서 바라본 모습입니다. 깔끔한 외관에 넓은 데크와 정원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

 

 

📸 사진 2: 건물 측면 및 주차장

•  건물 측면과 주차장 모습입니다. 차량 진입이 수월하고, 1~2대 정도 주차할 수 있는 공간이 있습니다.

 

 

 

🔑 2. 권리 분석

소유자 

• 이름: 노**

• 소유권 이전일: 2017.05.29 (매매)

• 소유권 상태: 현재 경매 개시 결정 (2024.05.07)

 

등기부등본 권리 내용

권리종류	권리자	설정일자	금액	소멸 여부
근저당권	제주은행(노형지점)	2017.10.20	360,800,000원	말소기준등기
근저당권	박** (채권자)	2022.07.20	450,000,000원	소멸
근저당권	신**	2022.09.20	52,000,000원	소멸
근저당권	신**	2023.03.23	90,000,000원	소멸
가압류	롯데캐피탈(주)	2023.07.17	24,755,199원	소멸
근저당권	양**	2023.09.08	39,000,000원	소멸
임의경매 신청	박**	2024.05.07	368,219,178원	소멸

 

• 총 채권액: 1,016,555,199원

• 배당요구종기일: 2024.08.05

 

 

➡️ 포인트

• 낙찰 후 제주은행(말소기준등기) 이후의 모든 권리는 소멸합니다.

• 전입 세대주가 없는 것으로 확인되었으나, 현장 실사에서 실제 점유 여부를 추가 확인하는 것이 안전합니다.

• 소멸되는 근저당과 가압류 외에도, 미배당 채권이 발생하지 않도록 배당 분석이 중요합니다.

 

낙찰 이후 예상치 못한 인수사항이 발생하지 않도록, 철저한 권리 분석이 필수입니다. 현장 방문과 추가 서류 검토로 리스크를 줄이는 전략이 필요합니다.

 

 

 

💸 2. 배당 분석 

배당 순위

1. 경매비용 (집행비, 인도명령 등)

2. 최선순위 근저당권 (제주은행) — 360,800,000원

3. 후순위 근저당권 (박** 외) — 655,755,199원

 

배당 가능 금액

• 낙찰가: 820,555,000원 (최저가 기준)

• 배당 부족액 (예상): 196,000,199원

 

 

➡️ 포인트

• 최저 낙찰가(820,555,000원)로 낙찰될 경우, 후순위 채권자 배당 부족액이 발생합니다.

• 이로 인해 일부 채권자(박성철 등)가 배당을 받지 못할 수 있으므로, 낙찰 후 이해관계자 간의 잔존 채권 정리 여부도 체크해야 합니다.

 

 

 

⚠️ 3. 낙찰 후 위험 요소 

점유 및 명도 리스크

• 임차인 없음 (등재된 전입세대주 없음)

• 단, 낙찰 후 실제 거주자 확인 필요

 

잔존 채무 가능성

• 배당 부족 시, 후순위 채권자의 추가 청구 가능성

 

 

➡️ 포인트

• 낙찰 전 현장 방문을 통해 점유 상태를 확인하고, 잔존 채무에 대비해 보수적인 낙찰가 책정이 필요합니다.

• 낙찰 후 말소기준등기 이후의 근저당, 가압류 등은 경매 절차에서 소멸되지만, 낙찰가가 낮을 경우 일부 채권이 배당되지 않고 잔존 채무가 남을 가능성도 있습니다.

• 임차인: 조사일 기준 등록된 전입세대주는 없었으나, 현장 확인에서 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 낙찰 후 인도명령이나 강제집행 비용도 고려해야 합니다.

 

 

 

📍 4. 입지 및 생활 환경 

주소

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2394-5

 

주변 환경

• 북측: 폭 8m 아스콘 포장도로

• 동측: 보행자 전용도로와 인접

• 주변: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 혼재

• 교통 및 생활 인프라:

• 차량 접근성: 매우 우수, 단지형 도로와 바로 연결

• 교육: 한국국제학교 제주캠퍼스 인근

• 편의시설: 마트, 카페, 병원 등 생활 편의시설 가까움

• 입지: 조용한 주택가, 녹지 인접

 

 

➡️ 포인트

• 자연친화적이고 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 교육기관과의 거리도 가까워 실거주자 수요가 높을 수 있습니다.

• 교통 접근성이 뛰어나 단기 임대 운영도 유리합니다.

 

 

 

📈 5. 투자 가능성 분석 

• 실거주: 넓은 정원과 데크, 주차장, 다락 포함 구조로 가족 단위 거주에 최적

• 단기 임대: 인근 국제학교 학부모 수요 타깃, 월세 임대 가능

• 리모델링 후 시세 차익: 최소 리모델링 후 고급 전원주택으로 가치 상승 가능

 

예상 투자비용

• 낙찰가: 820,555,000원

• 취득세 및 기타 비용: 약 70,000,000원

• 리모델링 비용 (선택): 약 50,000,000원

 

 

➡️ 포인트

리모델링 포함 총 투자비용이 약 940,000,000원이라 가정하면, 해당 지역의 최근 단독주택 거래가는 1,100,000,000원~1,200,000,000원 선입니다. 단기 차익 1~2억 원 또는 연 수익률 5~6% 임대수익 가능성이 충분합니다.

 

 

 

🏁 6. 최종 평가 & 전략

• 장점: 넓은 대지, 깔끔한 구조, 입지 우수

• 리스크: 잔존 채무, 명도 소송 가능성, 추가 보수 비용 발생 가능성

• 안전성: ★★★☆☆ (낙찰 후 명도 리스크 관리 필요)

• 수익성: ★★★★☆ (리모델링 후 임대 또는 시세 차익 기대)

• 성장성: ★★★★☆ (주변 개발 및 입지 매력도)

 

✨ 추천 전략

• 낙찰 목표가: 850,000,000원 이하

• 낙찰 후: 현장 점유 확인 → 리모델링 → 임대 또는 매도 전략

 

➡️ 결론

철저한 현장조사와 권리 분석 및 경매 낙찰 후 인도 과정만 잘 관리하면, 실거주+임대 수익+시세 차익을 모두 노릴 수 있는 매우 매력적인 물건입니다.