2024타경26508 경매 물건 분석 보고서 – 토평동 데이즈힐블루스톤

📌 기본 정보

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 3289, 데이즈힐블루스톤 102동 105호
• 물건종별: 다세대(빌라)
• 대지권: 290.52㎡ (87.88평)
• 건물면적: 155.158㎡ (46.94평)
• 감정가: 644,000,000원
• 최저매각가격: 450,800,000원 (2차 유찰 후 70% 가격)
• 매각기일: 2025년 3월 25일

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🔍 1. 권리 분석

• 말소기준권리: 2020.07.24 (근저당 – 동촌새마을금고)
• 등기부 현황:
  • 근저당권(동촌새마을금고) 592,800,000원
  • 가압류(서울보증보험, 신한은행, 현대렌탈서비스) 다수 존재
  • 임의경매 신청(동촌새마을금고, 440,460,000원)
• 임차인 현황:
  • 재단법인 한국의학연구소 제주분사 (보증금 2,000만원, 연세 2,500만원)
  • 하**(전입은 있으나 임대차 여부 불명)

⚠️ 주의사항:
임차인 2명이 존재하며 대항력 여부를 검토해야 함. 말소기준권리 이후 전입한 임차인은 배당을 받을 가능성이 낮음.

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💰 2. 배당 내역 분석

• 총 채권액: 1,263,320,194원
• 우선순위:
  • 근저당권자인 동촌새마을금고가 배당을 최우선적으로 받음.
  • 이후 가압류권자(서울보증보험, 신한은행, 현대렌탈서비스)의 배당 가능 여부 검토 필요.
• 배당예상: 최저매각가(450,800,000원)로 낙찰될 경우, 근저당권자의 채권 일부만 변제될 가능성이 높음.

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⚠️ 3. 낙찰 위험 분석

• 유찰 여부: 1회 유찰 후 2차 매각 진행 중 (낙찰가 저하 가능성 있음)
• 낙찰 후 추가 비용:
  • 체납 관리비, 임차인 명도비 등 추가 비용 발생 가능.
  • 잔여 채무에 대한 법적 분쟁 발생 가능성 고려.
• 명도 리스크:
  • 재단법인 한국의학연구소의 점유 상태 및 하명수의 거주 여부 명확하지 않음.
  • 강제집행 가능성을 사전에 검토 필요.

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🏡 4. 부동산 위치 및 환경 분석

• 입지 조건:
  • 서귀포시 동홍동 ‘남주중학교’ 동측 인근.
  • 공동주택, 단독주택 및 과수원이 혼재한 지역.
  • 서측 10m 아스콘 포장도로 접속, 차량 접근성 양호.
  • 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 접근 가능.
• 주변 시세:
  • 매매 평균가: 61,828만원 (최저 48,000만원 ~ 최고 75,994만원)
  • 전세 평균가: 42,500만원 (최저 35,000만원 ~ 최고 50,000만원)
  • 최근 매각가율 평균 63.86% (유찰 2회 평균 입찰인원 4.67명)

📉 시세 분석:
낙찰가 대비 시세 차익이 존재하지만, 최근 매각가율이 낮아 추가 하락 가능성도 고려해야 함.

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📈 5. 실사용 계획 및 투자 분석

• 거주 목적:
  • 중형 빌라로 가족 거주 가능하나, 명도 문제 해결 후 실입주 가능.
• 임대 수익:
  • 전세 기준으로 약 4억~5억원 가능하나, 주변 거래량 저조 주의.
• 단기 투자:
  • 2차 유찰가(4억5천만원) 대비 시세 6억원 이상으로 단기 차익 가능.
• 장기 투자:
  • 서귀포시 부동산 시장 상승 가능성 및 향후 관광 수요 증가 기대.

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✅ 결론 및 추천

✔️ 낙찰 전략: 2차 매각 시 4억 중반대에서 경쟁률 분석 후 참여 고려
✔️ 리스크: 임차인 명도 문제, 추가 비용 발생 가능성 사전 검토 필수
✔️ 투자 적합도: 중기(3~5년) 투자 가능성 양호, 단기 차익도 기대 가능

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이 보고서는 객관적인 분석을 바탕으로 투자 판단에 참고용으로 작성되었습니다. 추가적인 법률 검토가 필요할 경우 전문가와 상담하시길 권장합니다.