[2023타경29555] 제주 서귀포시 안덕면 근린주택 경매 분석 리포트

기본 정보 

• 사건번호: 2023타경29555
• 매각기일: 2025년 4월 29일 (화) 오전 10:00
• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 2326-4
• 물건종별: 제2종 근린생활시설 및 단독주택
• 토지면적: 1,198㎡ (약 362.4평)
• 건물면적: 419.51㎡ (약 126.9평, 제시외건물 포함)
• 감정가: 1,126,163,600원
• 최저가(1차): 1,126,163,600원 (100%)
• 소유자: 이**

 

 

1. 권리분석 🔍

말소기준권리:

• 2019.08.01 근저당권 (엠씨아이대부㈜, 20억 7천 9백만원)
  → 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 권리는 모두 소멸됩니다.

후순위 권리:

• 2021.04.30 근저당 (흥국저축은행, 20억원)
• 2023.10.26 임의경매 개시 (흥국저축은행)
• 2023.11.22 임의경매 개시 (엠씨아이대부)
• 2024.03.06 가압류 (김**, 5억 5천만원)
  → 모두 말소됩니다.

임차인 정보:

 

• 이** ,  정**

-임대차 보증금: 2억원 / 월세 200만원

-2017.09.05 사업등록, 전입 있음

-대항력 있음, 보증금 전액 매수인이 인수해야 함

-제시외 건물 다수 포함 사용 중

※ 이**, 정**은 권리금 1억원도 주장하나, 이는 법적 보호 대상 아님

 

• 농업회사법인 주식회사 대안

-확정일자 없음 / 배당요구 없음 -> 대항력 없음

 

 

✅ 결론

• 대항력 있는 임차인 1명 있음 (보증금 2억 인수 필요)
• 그 외 권리 대부분 소멸됨

 

2. 배당 분석 💸

• 총 채권액: 약 46억 3천만원
• 감정가: 11억 2천만원
• 임차인 보증금: 2억원 (전액 인수)
• 배당요구: 임차인 ‘이**, 정**’만 신고

현재 낙찰가가 감정가와 동일한 경우, 임차인 외 모든 채권자에 대한 배당은 불가능할 가능성이 높습니다.

배당순위상 임차인 보증금 외 채권자 회수는 거의 없음

 

 

3. 낙찰 위험 분석 ⚠️

✅ 주의할 사항:

• 임차인 보증금 2억 인수 필수
• 이동식 주택 2동, 철재 컨테이너 1동은 매각 제외
  → 분쟁 소지 있음
• 지상에 다수의 제시외 건물 존재
  → 일부는 매각 제외일 수 있으니 확인 필수

임차인 주장 ‘권리금 1억’은 법적 보호를 받지 못하므로 매수인이 부담할 의무는 없습니다.

 

 

4. 물건 위치 및 환경 분석 🗺️

• 위치: 안덕면 서광리 ‘서광서리복지회관’ 남동측
• 접근성: 도로 폭 8m, 6m 포장도로 양방향 접함
• 주변 환경: 농촌 지역 / 타운하우스, 단독주택, 농경지 혼재
• 용도지역: 계획관리지역, 공장설립제한지역 등

제주 영어교육도시 포스힐과 가까운 지역으로, 향후 개발 가능성은 다소 제한적이지만, 조용한 전원형 주택 또는 소규모 상업시설 운영에 적합

 

 

5. 사용 계획 및 투자 분석 💡

실사용 관점:

• 1층: 음식점 등 상업시설 운영 중 (임차인 사용)
• 2층: 주거용(소유자 가족 거주)

매수 시 2층 활용 가능 / 1층은 임차인 계약 존속

임차인과 협의가 가능하다면 수익형 투자 목적 적합

 

투자 수익 관점:

• 보증금 2억 + 월세 200만원 수익 구조
• 매입 후 임차인 유지 시 안정적 수익 가능
• 단, 이동식 구조물 분쟁 소지, 건물 노후화는 고려 필요

 

 

마무리 요약 ✍️

이번 제주 서귀포 경매물건은 ‘근린주택 + 상가’ 복합 구조로서,

수익형 투자 목적이나 2층 실거주 + 1층 임대 목적의 활용에 적합합니다.

단, 임차인 인수조건, 이동식 건물 매각 제외, 다소 과도한 채권압박 등을 신중하게 고려한 뒤 참여하시길 바랍니다.