2024타경21787 서귀포시 상예동 주택(숙박시설) 경매 분석 보고서

1. 권리분석

등기부 및 말소 기준 권리

• 소유자: 강**, 강**(파산)
• 채권자 및 권리 관계
  • 말소 기준 등기: 서귀포신협 근저당(2020.04.03, 390,000,000원)
  • 이후 근저당 및 압류 다수 존재(김**, 권**, 국세청, 제주특별자치도 등)
  • 임차인 없음 (전입세대 조사 결과)
  • 지상권 설정(서귀포신협, 2019.01.09, 30년)

권리 소멸 여부

• 경매 절차에서 말소 기준 권리(서귀포신협 근저당권) 이하 모든 후순위 권리는 말소될 예정.
• 지상권(30년 설정)이 존재하여 낙찰 시 사용 제한 여부 확인 필요.

---

2. 배당 분석

• 총 채권액: 1,112,725,028원
• 배당요구 종기: 2022.12.26
• 우선변제권: 없음(임차인 부존재)
• 배당 가능성:
  • 3차 최저가 422,383,000원으로 낙찰 시, 최대 채권액 대비 변제율이 낮음.
  • 배당기일 후 일부 채권은 배당받지 못할 가능성이 있음.

---

3. 낙찰 위험 분석

리스크 요소

1. 소유자의 파산 진행
   • 채무자가 파산 상태이므로, 추가 소송 가능성은 적으나, 관재인과의 인수 인계 문제 고려 필요.
2. 지상권 설정 (서귀포신협)
   • 토지 전부에 대해 30년간 지상권 설정되어 있음(2049년까지).
   • 낙찰 후 지상권에 따른 사용 제한 여부 검토 필요.
3. 제시외 건물 포함 여부
   • 바베큐장 등의 제시외 건물 존재 → 인허가 문제 여부 확인 필요.
4. 건물 일부 지분 매각 가능성
   • 감정평가서상 지분매각 여부 확인 필수(전체 매각인지, 지분매각인지).
5. 향후 추가적인 유치권 또는 권리 주장 발생 가능성
   • 현황조사서에 점유자 없음으로 기재되었으나, 실제 점유 여부 확인 필요.

---

4. 부동산 위치 및 환경 분석

• 위치: 서귀포시 상예동, 예래초등학교 북서측
• 주변 환경:
  • 주거지역과 농경지 혼재: 과수원, 단독주택 등이 위치.
  • 접근성 보통: 노폭 약 5m 도로(남측), 15m 도시계획도로(북서측).
• 입지 분석
  • 주거 및 소규모 상업 용도로 적합하나, 공장설립제한지역, 자연녹지지역 등의 토지이용제한이 있음.
  • 향후 도시계획 변화 여부 확인 필요.

---

5. 사용 계획 및 투자 분석

1) 거주 목적

• 건축물 용도: 단독주택
• 장점: 즉시 거주 가능, 정비 후 사용 가능
• 단점: 지상권 문제로 추가 협의 필요 가능성 있음.

2) 투자 목적

• 단기 매각(시세차익):
  • 감정가 대비 49% 수준에서 낙찰 가능(저가 매수 기회)
  • 2024년 공시가격: 158,000,000원(1동), 130,000,000원(2동) → 낮은 공시가격 감안 필요
  • 인근 유사 단독주택 거래 사례:
    • 2023년, 329㎡ (약 100평) 단독주택 61,500,000원 거래됨.
    • 현재 감정가 대비 낙찰가 상승 시 수익성 낮음.
• 임대 사업:
  • 주변 전세 및 월세 시세:
    • 보증금 5,000만 원 / 월세 83만 원 수준(대지면적 173㎡)
    • 투자 대비 임대수익률 고려 시, 단기 투자보다는 중장기 안정적 임대 가능성이 높음.

3) 최적의 전략

• 지상권 문제 해결 가능 여부 확인 후 입찰
• 낙찰가 50% 수준(4억 2천만 원 이내)에서 매입 후 리모델링 및 전세 운영
• 도시계획 변화(도로 개설 등) 시 장기 보유 후 시세차익 실현 고려

---

결론 및 추천

• 낙찰 적정가: 4억 2천만 원 이하 (지상권 문제 감안 시 추가 협의 필요)
• 적합한 활용 방안: 단기 전세 운영 또는 중장기 보유 후 매각
• 위험 요소: 지상권 설정, 일부 건물 지분매각 여부 확인 필요
• 추천 전략: 법적 리스크 확인 후, 50% 이하에서 낙찰 시 투자 가치 충분