2024타경26348 서귀포 색달동 숙박시설 및 카페

제주 서귀포 색달동 경매 물건 분석 – 투자 가치와 법적 리스크 완벽 정리!

📌 제주도 경매 투자, 과연 기회일까? 위험일까?
제주 서귀포 색달동 1534-1 외 2필지(2024타경26348)의 경매 물건이 투자자들의 관심을 받고 있습니다.
중문관광단지 인근의 근린주택 및 대규모 토지로, 감정가 대비 30% 저렴한 가격으로 입찰 가능성이 높아지고 있습니다.
그러나 법적 리스크와 실사용 가능성을 면밀히 분석하지 않으면 예기치 않은 문제가 발생할 수 있습니다.
오늘은 본 경매 물건의 투자 가치, 법적 리스크, 실사용 가능성을 종합 분석해보겠습니다.

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1. 투자 가치 – 감정가 대비 저렴한 매물!

✔ 감정가: 32.6억 원 → 유찰 후 최저가 22.8억 원(70%)
✔ 토지 규모: 7,001㎡(2,117평), 건물 465.58㎡(140.8평)
✔ 임대 수익: 현 임차인 월세 3천만 원 → 예상 수익률 약 15%
✔ 개발 가능성: 중문관광단지 인접, 숙박시설·카페 운영 최적

이 물건은 감정가 대비 30% 저렴한 입찰가로 경매 진행 중이며, 중문 관광단지 인근의 입지로 숙박업, 카페 운영, 임대 수익형 투자 모두 고려할 수 있습니다.

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2. 법적 리스크 – 낙찰 후 주의해야 할 사항!

✅ 근저당 & 가압류:

• **근저당권(15억 원, 한라신협)**이 말소기준권리로 낙찰 시 소멸
• 소유자의 여러 가압류(신한카드, 신용보증재단 등)도 낙찰 시 소멸

✅ 임차인 권리 관계:

• 임차인 보증금 4억 원, 월세 3천만 원
• 대항력 없음! → 낙찰자에게 보증금 반환 의무 없음
• 하지만 명도 협의 필요 가능성 있음

✅ 농지취득자격증명(농취증) 필수!

• 농지(전) 포함 → 낙찰 후 농취증 제출 필수
• 미제출 시 낙찰 무효 & 보증금 몰수
• 사전 행정청 문의 필수!

👉 낙찰자는 임차보증금 인수 부담은 없지만, 농취증 취득이 필수!
👉 명도 과정에서 임차인과 협의 가능성 염두!

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3. 실사용 가능성 – 직접 운영 or 임대?

🏡 현재 운영 중인 시설:

• 숙박시설, 카페 & 음식점
• 각 층별 단독주택 구조 → 다가구 임대 가능

🚗 접근성 & 생활 인프라:

• 중문관광단지 5분 거리 → 관광객 수요 多
• 도로 접면(폭 4m) & 주차시설 有
• 주변에 마트, 편의점 등 생활시설 존재

🏗 추가 개발 가능성:

• 자연녹지지역 → 건축 확대는 제한적
• 일부 농지 → 농지전용허가 필요

👉 숙박업, 카페, 임대사업 최적화!
👉 농지 규제로 인해 대규모 상업개발은 어려움!

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✅ 결론 – 투자 가치 & 리스크 종합 평가

📍 장점
✔ 감정가 대비 30% 저렴한 입찰 기회
✔ 중문관광단지 인접 → 관광·숙박 수요 안정적
✔ 기존 임대 운영 중 → 즉시 수익 창출 가능

⚠ 리스크
❌ 농지취득자격증명 필수 → 사전 검토 필요
❌ 임차인 명도 협의 가능성 → 협상 필요할 수도

💡 투자 추천 대상:
✅ 제주도 숙박업·임대업 투자 관심자
✅ 중문관광단지 인근 부동산 관심 있는 투자자
✅ 감정가 대비 저렴한 부동산 매입 희망자

⚠ 투자 신중 필요 대상:
❌ 농지 취득 조건을 충족하기 어려운 경우
❌ 임차인 명도 협상이 부담되는 경우
❌ 직접 숙박업·임대업 운영 계획이 없는 경우

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🏡 서귀포 색달동 경매 물건 – 투자자라면 꼭 체크하세요!
현재 이 경매 물건은 2025년 3월 18일 3차 매각 기일을 앞두고 있으며,
제주도 부동산 투자에 관심 있는 분들에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.