2024타경10237 서귀포 강정동 주택 경매 리스크 및 낙찰 전략

📢 경매 물건 분석 보고서 – 서귀포시 강정동 주택 경매 리스크 및 낙찰 전략

📍 경매 투자에 관심이 있다면? 서귀포시 강정동 1961-4 주택 경매 물건에 대한 종합적인 권리분석과 낙찰 시 리스크를 상세히 분석해 드립니다. 실전 투자 전략과 위험 요소까지 한눈에 정리했습니다.

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🏡 경매 물건 개요

• 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1961-4
• 경매 사건번호: 2024타경10237
• 경매 진행 법원: 제주지방법원 본원 4계
• 매각 기일: 2025.03.11 (화) 10:00
• 감정가: 579,841,960원
• 최저매각가: 579,841,960원 (1회차 진행)
• 물건종별: 주택 (토지·건물 일괄매각)
• 토지 면적: 345㎡ (104.36평)
• 건물 면적: 142.87㎡ (43.22평)
• 소유자: 박**
• 경매 신청 채권자: 오**

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🔍 1. 권리분석 – 낙찰 후 인수 위험 요소 확인

✅ 등기사항 분석
순위 권리종류 권리자 금액 말소여부

1	소유권 보존	박**	-	-
2	전세권 (건물 전부)	오**	450,000,000원	말소
3	근저당권	김**	300,000,000원	말소
4	임의경매개시결정	오**	450,000,000원	말소
5	압류	국(제주세무서장)	-	말소

💡 주의사항:

• 최선순위 전세권(오**, 4억 5천만 원)은 경매로 소멸되지만, 배당 후 미배당금이 발생하면 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음.
• 대법원 2010마900 판례에 따르면, 전세권 소멸 후에도 대항력을 인정받을 수 있음.
• 명도 협의가 필요할 가능성이 큼.

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💰 2. 배당 분석 – 투자 수익성과 위험 평가

✅ 채권액 합계: 750,000,000원
✅ 배당요구 종기일: 2024.12.10
🔺 배당 시나리오 분석:

• 오**(임차인)의 전세금 4억 5천만 원이 배당으로 일부 변제될 경우, 남은 금액을 매수인이 인수할 가능성 높음.
• 근저당권자(김**, 3억 원) 또한 배당이 어려울 가능성이 있음.
• 배당 순위에 따라 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 있음.

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⚠️ 3. 낙찰 시 리스크 분석 – 안전한 투자 가능할까?

✅ 인수 위험 요소:

1. 임차인 명도 소송 가능성 – 배당 후 미배당금이 있을 경우, 임차인이 점유권을 주장할 가능성 있음.
2. 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 – 전세보증금 미변제 시, 매수인이 부담해야 할 수 있음.
3. 부동산 시장 변동성 고려 – 실거래가 대비 감정가가 높은 편이므로 낙찰가는 신중하게 결정해야 함.

✅ 안전한 낙찰을 위한 투자 전략:

• 낙찰 예상가를 4억 원 이하로 설정하여 인수 부담 최소화
• 낙찰 후 임차인과 협의하여 배당금 변제 여부 사전 조율
• 명도 가능성을 사전 확인하여 강제 집행 비용 고려

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📌 4. 결론 및 투자 추천 전략

📌 낙찰 전략:

• 입찰가 상한선: 4억 원 이하
• 전세권 인수 위험을 고려하여 신중한 입찰 필요
• 명도 소송 가능성 대비한 법적 검토 필수

📌 추천 투자자 유형:
✅ 실거주 목적의 투자자 (임차인과 협의 시 거주 가능)
✅ 장기 보유를 고려하는 임대사업자
📌 비추천 투자자 유형:
🚫 명도 소송을 원치 않는 투자자
🚫 단기 시세 차익을 노리는 투자자 (전세권 문제 해결 전 어려움 예상)
📌 최종 판단:
✔️ 신중한 분석이 필요한 물건
✔️ 예상 낙찰가: 4억 원 이하 (전세권 주의)
✔️ 전세권 인수 부담을 고려하여 법률적 대응 방안 필요